Navigatie
Immosol info hotline:
Office: +31(0)46-458 6215
Mobile: +31(0)650 821910
COSTA DEL SOL
Aruba slechts 750.000 €!
info: 0031-464586215
Spaanse Belasting bij de aanschaf/bouw van een woning
Wie een woning wil kopen of bouwen in Spanje krijgt te maken met de Spaanse belastingen. Iedereen met onroerend goed moet belastingen betalen, niet alleen aan de Spaanse fiscus maar ook aan bijvoorbeeld de gemeente. Er wordt daarbij wel een verschil gemaakt tussen residenten en niet-residenten. Met welke belastingen u te maken kunt krijgen wordt in dit artikel uiteengezet.
Net als de Nederlandse fiscus, maakt de Spaanse fiscus een onderscheid tussen fiscaal ingezetene (resident) en niet fiscaal ingezetene (niet-resident). Als fiscaal ingezetene wordt u beschouwd, wanneer u meer dan 183 dagen per jaar (die periode hoeft niet aaneengesloten te zijn) aantoonbaar in Spanje verblijft. Ook wanneer u minder dan 183 dagen in Spanje verblijft en u de fiscus kan aantonen dat het middelpunt van uw leven zich in Spanje afspeelt, wordt u beschouwd als fiscaal ingezetene. Dit kunt u aantonen wanneer bijvoorbeeld uw gezin ook in Spanje verblijft, uw kinderen in Spanje naar school gaan en u en uw gezin deelnemen aan het sociale leven in Spanje, bijvoorbeeld als lid van een golf- of tennisclub. Dit verschil is van belang voor de belastingheffing in Spanje.
Hieronder een overzicht van de belangrijkste belastingen:
Inkomstenbelasting residenten (=Impuesto sobre la renta de las personas físicas, IRPF) Iedere buitenlander die resident is in Spanje moet belastingaangifte doen met betrekking tot zijn persoonlijke verplichtingen en over het wereldwijde inkomen. Indien u meer dan 6 maanden per jaar in Spanje verblijft, wordt u als fiscaal resident beschouwd zelfs wanneer u nog geen residentie vergunning heeft aangevraagd. Nochtans zijn er bepaalde soorten inkomsten (zoals overheidspensioenen voor volledig en blijvende invaliditeit) die vrijgesteld zijn van inkomstenbelasting in Spanje en er zijn belastingsovereenkomsten tussen een aantal landen en Spanje, die bepalen in welk land welke belasting betaald moet worden. In Spanje is de inkomstenbelasting progressief, lopende van 24 tot 43%. U kunt als Spaans inwonende tot een bepaald bedrag hypotheeklasten (rente en aflossing) in mindering brengen op uw belastbaar inkomen. Inkomsten onder 7.993 Euro zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting en onder bepaalde voorwaarden bent u tevens vrijgesteld indien u een inkomsten heeft van lager dan 22.000 Euro. U betaalt als Spaans resident geen huurwaardeforfait.
Vermogensbelasting (=Impuesto extraordinario sobre el patrimonio) De vermogensbelasting is met ingang van 1 januari 2008 niet afgeschaft maar teruggebracht naar nul. Er blijft wel een aangifteplicht. In het Modelo 214 kan een combinatie van IRNR en IP worden gedaan per belastingplichtige, wanneer het om één pand gaat, dat ter beschikking staat. De regel die tot 1 januari 2008 gold was: Spaans inwonende hadden een belastingvrije voet van € 150.253. Hierna gold een progressief tarief vanaf 0,2% oplopend tot 2,5%.
Onroerendgoedbelasting (=Impuesto sobre bienes inmeubles) De eigenaar van onroerend goed betaalt tussen de 0,3% en 0,8% onroerendgoedbelasting. De percentages zijn afhankelijk van de gemeente. De belasting wordt geheven over de kadastrale waarde (valor catastral) van het onroerend goed. Onroerendgoedbelasting betaalt men altijd, ook als men niet ingeschreven is in Spanje.
Inkomstenbelasting niet-residenten (mensen zonder Spaanse verblijfsvergunning) De Spaanse fiscus belast buitenlandse huizenbezitters met een soort 'huurwaardeforfait'. Deze belasting wordt niet geheven bij residenten (mensen die in Spanje wonen en beschikken over een verblijfsvergunning). Over 2% van de kadasterwaarde is men 24% belasting schuldig, indien het huis niet verhuurd wordt. Als u het huis verhuurt, moet u over de huurinkomsten 24% belasting betalen. Over de periode dat het huis niet verhuurd was, betaalt u proportioneel het huurwaardeforfait. Belasting over waardevermeerdering van grond (=Plusvalia) Bij verkoop van uw huis met grond dient u altijd over de waardestijging van de grond aan de gemeente belasting te betalen, ongeacht de duur dat u de grond bezit.
Vermogenswinstbelasting (via IRNR) (=Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble) Een Spaans inwonende zal over de winst van zijn permanente woning waarschijnlijk bijna niets afdragen indien hij binnen drie jaar weer investeert in de aanschaf van een nieuwe permanente woning. Als deze laatste goedkoper is betaalt hij 18% over de winst, rekening houdend met bepaalde aftrekposten. Als een Spaans inwonende zijn vakantiehuis met winst verkoopt, dan zal hij over de winst (na aftrekposten) 18% moeten afrekenen, ook al investeert hij dit weer in een nieuwe vakantiewoning. Een niet-inwonende van Spanje draagt sinds 1 januari 2007 eveneens over de verkoopwinst 18% af aan de Spaanse fiscus. De vermogenswinst is het verschil tussen de verkrijgingprijs en de verkoopprijs. De verkrijgingprijs wordt vermeerder met de onderhoudskosten, verbouwingskosten etc. Voor de berekening van de koopprijs geldt een indexatiesysteem, hierdoor wordt de inflatie vrijgesteld. De koper zal 3% van het verkoopbedrag inhouden en deze via een 211-formulier direct aan de belastingdienst betalen als voorheffing op deze belastingafdracht. Op deze wijze heeft namelijk de fiscus de verantwoording voor deze betaling bij de koper gelegd. Betaalt de verkoper deze voorheffing niet aan de belastingdienst dan draait de koper voor deze belastingafdracht van de vermogenswinst op. Inwoners en niet-inwoners die onroerend goed overdragen dat is verkregen in of voor 1994 kunnen in aanmerking komen voor vermindering van de vermogenswinst. Dit kan zelfs leiden tot een gehele vrijstelling. Als u nl. op 31 december 1996 uw huis langer dan twee jaar in bezit had, dan heeft u recht op 11,11% mindering voor elk jaar dat het huis langer dan deze datum in bezit was.
Overdrachtsbelasting (=Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP)
Als u van een particulier koopt, betaalt u voor de overdracht 7% van het officieel ingeschreven bedrag, dus over de waarde van het onroerend goed zoals staat vermeld in de notariële akte (escritura pú¬blica de compraventa). Als u van een projectontwikkelaar koopt, betaalt u IVA. (omzetbelasting)
Omzetbelasting (=IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) Als u grond van een projectontwikkelaar koopt betaalt u 18% IVA. Koopt u van een particulier dan is dit 8%. Als u een nieuwbouwhuis koopt van een projectontwikkelaar (huis & grond) dan betaalt u slechts 8% IVA over het geheel. Koopt u eerst de grond, dan betaalt u 18% IVA ook al laat u later er een huis op bouwen door een projectontwikkelaar/aannemer. Over de nieuwbouw betaalt u dan 8% IVA. Als u tegelijkertijd een garage bij de nieuwbouw laat bouwen, betaalt u ook daarover 8% IVA. Laat u bij een bestaand huis een zwembad of een garage bouwen, dan betaalt u 18% IVA. Over losstaande verbouwingen (die niet meer dan 25% van de kadastrale waarde bedragen) betaalt u 18% IVA. Over grotere verbouwingen betaalt u slechts 8%.
Bouwbelasting (=Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras)
Voor de aanvraag van een bouwvergunning wordt ongeveer 2,5% belasting gerekend over de gedeclareerde waarde van uw toekomstige woning (deze waarde geeft de architect aan). Het percentage is afhankelijk van de gemeente. Vaak heeft de architect het percentage al in zijn offerte gerekend en zal de architect die belasting voor u betalen.
